Niezależny doradca kredytowy Warszawa

Pozwy zbiorowe przeciw deweloperom

Dziennik Gazeta Prawna informował wczoraj o pozwie zbiorowym złożonym przez klientów przeciw jednej z największych firm deweloperskich w Polsce – J.W. Construction. 32 właścicieli mieszkań domaga się zwrotu kwot, jakie wpłacili na mocy klauzul waloryzacyjnych zawartych w umowach przedwstępnych nabycia nieruchomości. Pozywający dewelopera walczą o 335 tysięcy złotych (żądania klientów wynoszą od 5 do 30 tys. zł), jednak łączna suma roszczeń pozostałych klientów może wynieść nawet 20 milionów złotych. Klauzule przyznające deweloperowi uprawnienie do zwaloryzowania cen mieszkań na podstawie rozmaitych wskaźników odwołujących się do zmian koniunkturalnych w gospodarce w 2009 roku zostały uznane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Co ważne, klienci dewelopera nie mieli przy tym prawa do odstąpienia od umowy z uwagi na zwiększenie ceny.

To niewątpliwie precedensowy pozew, klienci nie składali do tej pory pozwów dotyczących klauzul waloryzacyjnych. To jednak nie pierwszy raz, gdy klienci łączą swoje siły i składają pozew zbiorowy przeciw firmie deweloperskiej. W lutym z pozwem wystąpili klienci Dom Development, którzy domagają się naprawienia wadliwych elementów sprzedanego im budynku. 39 nabywców mieszkań w apartamentowcu położonym na warszawskiej Ochocie wskazywało w pozwie na wady budynku, w szczególności zaś na problemy związane z izolacją wodną garaży podziemnych. Klienci szkody z tego tytułu szacują na ok. 5 mln zł i żądają naprawienia szkody wyrządzonej przez Dom Development. Już wtedy specjaliści spodziewali się, że możemy być świadkami kolejnych pozwów niezadowolonych klientów, ponieważ sprawy nabywców lokali mieszkalnych przeciwko deweloperom o naprawienie szkód dotyczących nieruchomości wspólnych idealnie nadają się do rozpoznawania w formie postępowań grupowych. Te dwa przypadki są dowodem na to, że klienci są coraz bardziej świadomi swoich praw i jednocześnie pokazują drogę dla innych niezadowolonych nabywców nieruchomości mieszkalnych. Klienci deweloperów, ponoszący bardzo duże koszty zakupu nieruchomości, bardzo często zaciągający długoterminowe kredyty hipoteczne, mają prawo oczekiwać uczciwego traktowania i solidnego wykonania zakupywanych lokali mieszkaniowych.

Opublikowano Inne, Nieruchomości, Porady | Skomentuj

Deweloperzy będą wynajmować lokale

W chwili obecnej trwają prace nad nową ustawą o ochronie praw lokatorów, które mają ułatwić eksmisję lokatorów zalegających z czynszem. W sytuacji słabego popytu na rynku nieruchomości poza najemcami i zarządcami nieruchomości na zmiany w przepisach czekają również firmy deweloperskie. Nawet 30 tys. nowych mieszkań znajdujących się aktualnie na etapie realizacji może trafić na rynek najmu w w ciągu najbliższych trzech lat. Trudności ze sprzedażą mieszkań związane w dużej mierze z hamującą akcją kredytową (konsekwencja wejścia w życie rekomendacji S i nowych zasad liczenia zdolności kredytowej) sprawiają, że deweloperom coraz bardziej będzie się opłacało wynajmować mieszkania niż czekać miesiącami na ich nabywców lub nawet sprzedawać mieszkania po kosztach. Od stycznia znacznie trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny i to musi wymuszać na deweloperach szukania alternatywnych źródeł zysków.

W najbliższym czasie czeka nas więc na pewno znaczny wzrost podaży na rynku nieruchomości. Dodatkowo z końcem 2012 roku zakończy się program ?Rodzina na swoim? co siłą rzeczy również będzie sprzyjało rozwojowi nowoczesnego rynku najmu w Polsce. Przedstawiciele rządu wielokrotnie podkreślali, że Rada Ministrów chce promować właśnie rozwiązania sprzyjające rozwojowi rynku najmu. Pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości może według szacunków ekspertów z Instytutu Analiz Monitoring Rynku Nieruchomości w perspektywie 2-3 lat spowodować bankructwo ok. 30% działających na polskim rynku firm deweloperskich. Wobec takich perspektyw branży trudno się dziwić, że deweloperzy (również najwięksi giełdowi gracze) coraz intensywniej myślą o wynajmie mieszkań. Bez wątpienia inwestorzy mieszkaniowi byliby bardziej zainteresowani szybkim zyskiem ze sprzedaży mieszkań, jednak obecnie sytuacja na pewno temu nie sprzyja.

Jakie konsekwencje będzie miało dla rynku nieruchomości zwiększenie podaży mieszkań na wynajem? W perspektywie kilku lat powinno to spowodować spadek cen najmu nawet o kilkanaście procent. W szczególności spadać będą ceny najmu lokali o niskim standardzie i w gorszej lokalizacji. Trudno jeszcze określić jak bardzo zaangażują się firmy deweloperskie w najem nieruchomości, na pewno jednak nawet najbardziej sceptycznie nastawieni do najmu inwestorzy nie wykluczają w najbliższej przyszłości zmiany swojego stanowiska.

Opublikowano Inne, Komentarz, Nieruchomości | Skomentuj

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Od blisko trzech lat trwają w Polsce prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Pod koniec lutego media informowały, że przygotowujące założenia do projektu ustawy o tzw. odwróconej hipotece resorty Gospodarki i Finansów mają różne spojrzenia na tą kwestię. Pojawiły się zdania, że Ministerstwo Gospodarki sprzyja prywatnym spółkom, które przejmują mieszkania seniorów, oferując im w zamian dożywotnią rentę. Urzędnikom Ministerstwa Finansów zarzucano analogicznie sprzyjanie bankom. Czym jest zatem budzący tak wiele kontrowersji odwrócony kredyt hipoteczny? Na czym polega to popularne w wielu krajach UE i Stanach Zjednoczonych rozwiązanie?

Istota odwróconego kredytu hipotecznego polega na wypłacaniu kredytobiorcy comiesięcznego świadczenia (czasem jednorazowego), w zamian za które kredytobiorca zrzeka się praw do nieruchomości na poczet instytucji finansowej udzielającej takiego ?kredytu?. Wysokość wypłacanych rat miesięcznych jest uzależniona od wartości nieruchomości oraz od wieku kredytobiorcy. Oczywiście im kredytobiorca młodszy, a nieruchomość tańsza, tym miesięczne świadczenia są niższe. Do czasu śmierci kredytobiorcy, pozostaje on jedynym właścicielem nieruchomości. Prawa własności przechodzą na instytucję wypłacającą świadczenie dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy. Do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie wymagane jest posiadanie przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, ponieważ wierzytelność z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego jest zabezpieczona hipoteką. Po śmierci seniora instytucja kredytując zaspokaja swoje roszczenie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, a pozostałe środki przekazywane są spadkobiercom.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest szansą dla starszych osób na poprawę sytuacji materialnej na emeryturze. Uzgadniane w ostatnim czasie zmiany w prawie dają jednak podstawę do obaw związanych głównie z działalnością prywatnych spółek (funduszy hipotecznych), które w zamian za dożywotnią rentę będą już od momentu podpisania umowy przez Klienta przejmować prawa do jego nieruchomości. To główna różnica między tymi dwoma rozwiązaniami. Różnic między tzw. odwróconą hipoteką a rentą dożywotnią jest jednak więcej i z punktu widzenia Klienta są one bardzo istotne. Sprowadzają się one głównie do braku dostatecznej ochrony konsumenta i ryzyka nadużyć jakie taki brak za sobą niesie. Przykładowo senior podpisujący umowę odwróconego kredytu hipotecznego ma możliwość odstąpić od niej w ciągu 30 dni, natomiast w przypadku podpisywania umowy z funduszem hipotecznym jest to w zależności od spółki czas do 3 dni. Dodatkowo kształt umowy w przypadku tzw. renty dożywotniej jest w myśl obecnych przepisów dowolny i podlega jedynie regulacjom Kodeksu Cywilnego.

Z dużym zainteresowaniem będę obserwował zmiany zachodzące w prawie dotyczącym odwróconego kredytu hipotecznego i renty dożywotniej. Na pewno powrócę do tego tematu kiedy będzie już znany ostateczny kształt przepisów i Sejm przyjmie tą ustawę. Jest to na pewno alternatywa dla osób, które na emeryturze znalazły się w trudnej sytuacji materialnej i nie mają dzieci, którym mogłyby przepisać mieszkania na wypadek swojej śmierci.

Opublikowano Doradztwo, Inne, Komentarz, Nieruchomości | Skomentuj